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【现场实录】精装房时代的中国家装企业突围之道(下篇)

www.shijiee.com  2017年8月25日16:12  来源: 饰界网  查看:   我要评论(0)  收藏  字号: TTT

(接【现场实录】精装房时代的中国家装企业突围之道上篇)




【许瑞】刚才我们几位嘉宾都提到了,如果做定制精装有两个东西必不可少,要解决个性化和标准化的问题,我们都提到了要工业化和信息化,维意定制在这方面做的非常好,无论是4.0的柔性工厂包括我们很多信息化的这样的一个应用。下一位演讲嘉宾是齐家网副总裁、齐家居美创始人杨卫涵。

 

▲齐家网副总裁&齐家居美创始人杨卫涵

【杨卫涵】非常高兴能够来到深圳,跟大家分享一些在精装方面的一些个人感受吧。开始之前,我想跟大家讲一下我的企业主要团队的背景。我在金螳螂很多年,一直在做房产精装,做了无数房地产的合作,主要的团队成员也都是跟我在一起在金螳螂工作很多年,所以为什么要讲这样一个背景,因为我们有一个很大的困惑,刚才几位老总的分享,我都在仔细的听,在定制精装我们简单的不谈批量化精装,我们只谈定制化精装,在2014年我还在上一家金螳螂企业任职,我们一直认为这种商业模式会迅速的成长,因为我们在开定制精装的新闻发布会的时候,来了很多的开发商到场大约有70家,但是后来很多的项目变成了雷声大雨点小,我们一直在想为什么。消费者愿不愿意买千篇一律的精装房,从消费者的角度来说是不愿意的,所以我们在2014年底,因为金螳螂也有庞大的营销推广团队,我们有将近一千人的营销推广团队,在推广我们的概念,但是雷声大雨点小,最终落地的项目,到目前为止,也不超过十个。2015年很多装饰企业推出了定制精装,也有过类似的交流,好像也是落地起来有点困难,有一家企业可能大家也比较熟悉,就是艾佳生活,这几年比较火,他去年融投大几个亿,接近十个亿的融投,后来我跟艾佳的创始人在沟通,包括陈总也是一个地产行业的大咖,话语式的人物,在艾佳生活的企业里面,他的角色是什么?给地产企业的老板洗脑,就是毛坯房不能卖了,你们要卖全品家,潘定国潘总参加各种行业的论坛进行概念性的推广,他们另外一位总裁负责选择供应商落地,他们完全平台化的运作,前段时间他们发了一个微信圈,在定制精装楼盘合作这一方面,截止到7月份已经达成了54个亿的定单额,这个数字非常庞大,但是我想这里面跟他的经验有很大的关系。在2016年的时候这个概念已经很广泛,但是我们想为什么,我也在总结为什么,为什么,我实际上还是在从地产企业的角度,思考我们装饰企业认为的定制精装的好处,巨大的收款压力,极大的现金流的压力,包括审计风险等等风险,包括对于供应链的拆分,刚才我们张总谈的对于供应链的拆分,实际上地产企业它也要维持差异化的竞争力,它也要维持客户的满意度,高的毛利润和净利润以及最重要的去化率和去化速度。

精装修的项目管理风险比较大,毛坯房交付的时候,小业主的挑剔和选择性的问题不会有那么多,但是作为精装修来讲,在项目管理过程和最终的交付过程,地产企业都面临着巨大的压力,这也是我们跟很多地产企业沟通之后,很多地产企业不愿意做精装的原因,担心交付。第二个产品规划的难度加大,做毛坯容错率高,但是做精装从最早的精装选型色系风格功能区域划分等等,各个环节产品的规划难度大,很多中小型地产企业不具备这样的能力,同时很难找到具备这样产品规划能力的规划公司,这就是目前行业的现状。第四个就是投资的投资加大,至少要增加六到八个月,施工周期至少增加六到八个月,资金的利用率就会产生直接影响,另外一个就是工期的,这就是地产企业很多不愿意做的。

    前两天我在武汉,跟武汉的绿地区域老总,包括跟武汉的地铁房地产集团的两位老大,我们在聊天,他们说武汉的房子现在叫做月光盘,就是房子一个月就卖完了,不管是毛坯还是精装都很快,而且给我排了一个数字,精装修常常是在我们的地产企业拿来做提升品质或者做溢价或者做差异化营销的一个卖点,它没有成为房子的一个不可分离的肢体,地产企业是这么想的,所以当时我们作为配套下游产业,经常我们讲一些创新也好,实际我们还是基于在房地产整个产业里面属于中下游的一个环节。所以房子好卖的时候精装重要也不重要,房子不好卖的时候,精装只会作为促销销售的一种考虑之一,但是基于这些情况,我们谈了很多的项目,到最后停止做这样的精装项目,或者停止基础的精装项目被裁掉,大量的裁掉。随着16年和17年这两年大批区域型的政策出台,很多企业现在不得不必须面对精装房的一个现实,而这里面最给力的一次政策就是2016年去年浙江省的政策,要求2020年浙江省全部精装交付,而且还提出了三个,每个楼盘里面客户有三个可选择性的装修标准,你到2020年的时候,不具备精装交付条件的情况下不给你办五证,在于市场和政策方面,还有另外一个问题,这里PPT我没有写,如果想做定制精装修,必须跟企业的最高层沟通,不跟最高层沟通,这种项目很难做,因为做定制精装项目,我们装饰企业一般从设计到施工到材料整合整个的进行完成,这里面就会打破地产企业内部结构里面的很多问题,比如说招标,比如说甲方的材料供应体系,如果不跟地产企业的最高决策沟通,这个问题解决不了,同时你还会面对央企,选择定制精装的情况下企业内部50万以上要招投标,没有正常的招投标程序不合法的,不合规的,所以也会面临众多央行推广定制精装时候的难度。

    所以我说国内的市场政策指令一字千金,如果在精装市场局部泉涌这样的情况下我们提出了这样一个疑问,如果一个区域里面的房子都卖精装修了,我们精装的1.0时代,就是传统精装批量化精装还有定制精装,有政策性的指导我们先把精装修市场或者定制精装修市场放到纯市场化的层面来考虑,同样两个楼盘对标,一个楼盘采用统一的精装,另外一个楼盘采用定制精装模式,哪个销售会更好?这里面我们只做一个理想化的假设,传统精装我的定义就是一千套房子一个样,顶多两个样子,定制精装可能有N多种选择,刚才我们因为领导刚才也做了汽车举例子,我们也想做汽车举例子,为什么要做这个例子,十万元的车,固定的搭配,没有什么可替换的,50万的车套餐很多,加配加价,一千万的车,你可以随便去想,这个车都可以为你定制。这里面也用车起的一个概念,我对于定制精装包括精装市场也做了简单的定义,简单的划分,那么在800元以下的项目,我们最好还是不要讲个性化,800元以下的项目还是不讲个性化,个性化的需求只能通过软装来完成,我们做万科的实际万科还有一个地标,就是做到在招标的时候可以做到460块钱左右一平方米的装修,包括宏大也有,460,它纯粹的简装,基本上解决基本居住功能,那么另外的话就是8001500块钱之间的项目,属于首改型住宅,收纳和功能区的划分基础要求要合理,两到三种的标准解决方案,目前可以做到的,我们提供了两种风格,一种就是最流行的北约简约风格,到了18002500,到这个级别的精装修,实际上这个要对标,对标到恒大和万科,品质精装,当然我说的一些价格都是工程之间的结算价格,恒大的内部成本价格在830块钱的精装修,这个时候整体风格可能要三种以上了,适应性的功能配置要具备,至于3.0这个软装的介入,实际软装环节比硬装更复杂,我目前的企业我也有软装套餐有软装包的配置,太复杂了,今天没有时间更多的去探讨这个问题。我所说的定制精装基本是针对于公寓房,我们分析了一下地产企业,包括我们对于定制精装的一些简单理解,我们说定制精装看似容易,实际上管理的体系是非常难的,要比我们做传统的精装修要难得多,分享一下为什么,或者说能够做好定制精装应该具备的基本的六个条件。

    第一就是标准标化产品的设计考量,实际上我们做了很多年跟地产公司的配合,企业装饰企业可以选择做全案的定制精装,从设计规划开始一直到施工,也可以只做施工,这个根据企业自身实力来决定,配合营销的亮点的规划能力,因为所有的精装修你会发现任何一个消费者到楼盘里面去买房子,销售人员都会给你介绍精装修的亮点,但是这些亮点都是设计单位装饰单位跟地产企业一起谋划出来的,选材和对于施工和售后的影响,实际上我们在实践的过程中发现,所有的面层可以是不一样,但是基层尤其是隐蔽工程必须是一样的,比如说我们一套198平方米的两居,我们具备的基本店位应该配备在多少个,基层适合于流水施工会让我们的基础工人在这个环节的施工变的可控,但是这个问题需要我们在前期的设计过程中进行预控,另外一个问题就是我们设计规划过程中对于预算的控制。

    第二个问题就是交互营销的应变能力,实际上在B2B2C,实际上我们会遇到现场解决BBC环节的销售问题,实际上售楼员解决不了这个问题,如果你放弃BBC市场,你可以只选择B2B的精装市场,因为消费者需要看到,因为齐美网,这个也是有交互能力的,售楼现场的设计交付能力,我们有时候把这几年的实践,我发现一个问题,我们有时候把这个问题想的很理想化,但是实际上在现场实际交付的过程中消费者一定会提出一些让你左右为难的问题,我这个问题改变针对BBC市场,如果B2C没关系,房地产开发商强势,如果你进入定制精装和BBC市场一定要面对这个问题的解决,所以属地化的服务能力非常重要,属地化的装饰营销的配合能力非常重要,没有这一点定制精装做BBC很难,我们不能在专业程度来讲我们不能让售楼处的同志随便去改,解决不了,实现不了,所以我们在和我们实际上我们也我也挺理解我们的同行,我也非常荣幸的是我们同行都在努力的想怎么让消费者开心,但是我们又要批量化,又要个性化,这本身就存在着矛盾,我每天都很努力在解决这个问题,怎么解决定制化,另外一个问题就是大批量化的施工能力,大批量的施工能力我不更多的介绍了,实际上我们在做定制精装修的时候,我们常常要按户来匹配我的材料和进度管理,但是我们大的优势是我在批量化流水化的生产当中工效降到最低,在座就像许老师讲的在座可能有地产企业可能有材料商可能有我们的同行,实际上定制化定制化是在标准化的基础上做定制化,而不是天马行空的做定制化,那个很难。

    另外一个问题就是公信力,实际上装饰企业,很多的装饰企业,我们在做定制精装的时候,公信力的信用背书更多的是来自于地产企业,而我们自身目前还不能做到一个完全的消费性的品牌,就是具有广泛社会知名度的消费型品牌,做不到这一点,所以我们的品牌在最终的消费者里面缺乏溢价能力,也缺乏跟地产企业的溢价能力,地产企业看中我们更多的是施工落地能力和售后保障能力,还有一个就是契约,这个不多说了。

    大家想象一下我们提供定制精装的情况下,一个楼盘里面四种户型以上很正常,那么又有N多套,五百套一千套的住宅,那么我们又提供了三种的设计方案,然后其中部分材料我们还可以替换,这是一个C的概念,它会产生一个极大值,而这个极大值在一定程度上我们完全靠人工是很难把它准确的把握的,非常困难,想象一下,从客户在售楼处进行选品,我选择A套餐,到厂家的订单的分类跟踪,然后到现场分类验收,到现场库存的暗户出户,这么一个逻辑下来,大家可以想象你们的物流供应链管理能力是多么的复杂,非常的复杂。如果我们在一个楼盘里面我们知道我们的统建都是不标准的,我们既需要模式化,后台的管理能力对于所有的装饰企业都是一个挑战,说说容易的,做起来很难。

    最后一个就是售后服务的能力,纯公装企业缺乏属地性的,BBC的项目,我觉得一定要属地化的服务能力的,所以刚才我们很多嘉宾介绍了一些问题之后也印证了一些我们自己的想法,我就是要做落地,我们现在目前做到多少,我们目前只做了75%,就是我刚才描述的一些能力现在只能做到75,我连80都没有超过,可能行业超过80的会有几家。正因为这样的能力,所以我们也做了一个自己的选择,第一我们纯低端的项目我们也不做,最重要的是没有属地的公司,我们只做大批量施工,有属地化的公司做到项目不限金额,当我们2014年刚刚开始做定制精装的时候,我们给开发商提出的要求是没有两千万起步我们不做,但是我有属地化公司我就可以做了。所以我们现在做了这样一个选择,很多的项目我们选择不做,没有这个能力选择不做,主要是量力而行,不做,没有这个能力。所以我们后来提炼出几句话,在量力而行的情况下去跟开发商争取一个公平合理的契约,公平合理契约一直是我们装饰企业的一个期望,在量力而行的情况下做一个公平合理的契约,所以昨天很朦胧,今天有点看清楚了,到了明天可能会很美,这是我对于定制精装的自我的一个认知,我自己的二维码。谢谢大家。




【许瑞】我们杨总特别善于分类,有意思,精装还分了三类,我没想过这个话题,1.0版本,2.0版本,3.0版本,非常有意思,做的蛮详细的一个解读,我也顺便做个调研,现场在座是做家装做公装的举个手,我们现场是做房地产开发商相关的举个手,现场有做建材家居行业的举个手。接下来两个演讲嘉宾,他们的背景更有意思,一个来自于碧桂园,一个来自于金地,我们刚才演讲嘉宾有家装做定制精装的,我们下一个类别是做开发商如何玩定制精装,接下来演讲嘉宾是碧桂园橙家制造中心总经理杨光强杨总。碧桂园去年产值3006亿,今年上半年听说已经超过三千亿了,那么今年可能碧桂园产值要到五六千亿,我们掌声欢迎杨总。

 

▲深圳金地新家生活科技公司COO&碧桂园橙家制造中心总经理杨光强

   【 杨光强】各位来宾下午好,橙家是碧桂园旗下的一个子公司,我们做精装的方式跟别的企业不一样。碧桂园这一年以来靠什么实现快速翻倍的增长呢?就是刚才张总提到的效率问题,效率提高不了,颠覆不了传统,很难实现真正的一个发展,这首先是第一点。橙家定位于互联网家装品牌,现在商场里面全是逛的不是买的,原来消费是目的性非常强的,但是未来消费和现在当下消费它是在体验中无形的消费的,基于这种因素以后,我们提出互联网家装概念,并不是我们所谓的互联网引流,只有这样我们才能实现真正的快速发展。我们调研了很多很早以前,04年我们要做精装修,那时候到现在,大概我们估算我们接触到的客户,这也不是官方数据,大概有可能有10%或者5%的客户买了精装房以后重新装修的,他是先买房以后带了精装修以后,这个理念让客户以后往往买了就住了,没有去翻新没有去改造,我们的研究方式就两点,第一点基于碧桂园的效率,第二点我们认为将来的精装修或者定制精装修不仅仅是产品,是未来生活方式的变革,所以现在我们的变革方式也不是家装也不是软装店,我们涵盖了从家装本身到软装到零售跟厨房相关的,这是我们的一个企业定位。从我职位的本身讲一下,我是负责制造,其实制造来说这个行业来讲听起来简单,做起来非常非常困难的,有趋势问题,有行业问题,还有消费者的问题,还有企业认知问题,因为这些认知到了以后真正的制造才能实现。大概问题可能很多,我们总结了几类,第一类是我们面临很多问题,一个不能交付的问题,往往开发商也好,包括2C端也好,客户买了精装修以后不能按时交付,过程中有可能是前期方案的不确定造成很多变更,还有很多工人的不确定,工人施工能力的问题造成很多交付不了,这是一类问题,后面我会解说怎么解决,我们目前怎么做的。第二类我们常见的一个问题,也是通过基本的工人实现不了的,工人知道怎么去做,但是衔接没有程序,这也是这个行业装饰行业经常遇到的问题,最后没办法只能靠修补来解决,另外做不到一点,每户的房子参差不齐的,第三大类问题对C端来讲我觉得最难的是体验,其实客户本身不想关注装修的,为什么业主又要去关注它呢,我认为是业主的不信任,他本身这个行业的负面东西太多太多了,这是对C端的一个理解,过程因为它不透明,没有人跟客户做透明化,第四大类就是我们客户的选择问题,作为开发商来讲,作为B端的公司来讲,选择过多一定成本高的,能把家居行业的整体物流整合效率高,单一产品的运输可以,但是综合的运输产品从机材到主材到家具,第五类就是我们说的一个现场的施工是无法追溯的,在B端也好,在甲方也好,只能说靠补救来解决,这是无法确定的问题。第六大类问题就是我们这个行业的公司,非常非常多的,这也是房产公司不敢于付钱,造成很多不放心的因素,造成一个付款机制形成一个恶性机制的问题。我们从一个五加一体系,就是从产品本身到质量到服务到供应到工期,这几大要素怎么保证我们制造体系的问题,制造本身是一个工业化的问题,怎么搬到现场来,把工厂的逻辑作为流水线的方式流动到现场来,并不是把生产线挪到现场来的,目前我们做的系统走了两年时间做了24个系统融通,必须靠自己做融合的,我们提出一个理念,就是我们刚才讲的,就是全生命周期,从家里边不是仅仅一个装修,标准化未来发展趋势一定是硬装标准化,为什么说我们经过内部数据调研,目前中产阶级的话大概三年需要换一次产品,所以我们根据不同阶段不同年龄不同消费的更迭做了我们一个家居布局,从硬装本身到软装到我们的生活用品到智能它的迭代顺序做的,我们现在目前在华东开的店,目前华东店全部是以2.0的模式,未来客户买家居家的概念不是一个装修,它一定是一种生活方式,第一个就是我们工序的系统怎么实现,怎么帮最主要最精确的几个影响前期的工序连接起来,其实我们这里面做的容错,各衔接点怎么互通,所以我们把重要的节点容错相关的,重要的主材跟基础相关的可是化出来,包括装修的弊病也是一样的,未来家居的接口往往就是很多因素,家居客户根本接受不到他未来想要的是什么,比如说智能连接的使用,它没有接口根本无法使用,所以我们做到一种不限量的方式给客户做预留,在装修的个性化当中,他一定是生活方式,我们进场施工以后做放线解决这些融合点的错误问题,让客户有认知,客户通过系统只能大概认知,只有在现场才能做到真正认知的问题。还有我们的工艺问题,把每个节点可视化,每个项目每一户做可视化以后,这些流程的接点的同时干嘛,大家有个保证,我们认为最重要的一点就是你的供应链体系,我记得好多企业问我们,我们最大的区别就是我们自己建了我们自己的仓储,这点也是目前来说最难的一点,它的效率提升非常高的,这是我们的供应链体系,当然这一块我们也是利用日本一些要求,靠的就是我们的管理系统可视化,加上我们的供应链体系,碧桂园本身做千亿,家居怎么做到千亿,不仅仅停留在我们现在的家装包括零售家电,只要是你本身提供了场景能达到,我相信通过大数据大系统一定能实现什么概念呢?客户对你的依赖度口碑,就是我们的服务体系和率问题,服务的可视化里面我们做了很多,比如说对C端业主的播报,业主不想去但是他想知道,这是我们做到可视化的问题,另外时效问题,我们服务要求极致,作为我们标准化里面最高的就是极致化,做不到极致很难实现高周转的问题,这个我就不多讲了。

    我们碧桂园集采优势,这是我们一个性价比的优势分析点。第二点靠我们研发系统跟效率,供应链效率,包括我们所有的系统,供应链的施工,未来的系统是通过颜色的区别,我们工人扫码,今天简单分享到这,谢谢大家。



 

   【许瑞】杨总讲的比较快,还有最后一个演讲嘉宾,来自金地新家的卫琦,给大家做最后的分享。

 

▲深圳金地新家生活科技公司COO卫琦

    【卫琦】女士们先生们下午好,最后的一个分享,我也不作公司介绍了,我只是谈一谈个人对这个行业的一点理解和看法。我们现在的公司是金地集团全资的一个企业,有家装的业务,同时也有公装的业务,我们在杭州还有天津等这些城市一些具体项目上,也开始做定制精装的一些试点。以地产公司的角度来看,目前政策调控方式我简单讲,第一个一线城市的限购限贷限制交易,金地只是在部分的城市,金地单一城市的投资额比较多一点,比万科在单一城市的投资的深度可能要更大一些,但是因为金地是一个上市很久的企业,资产负债的比率拓展的速度并不是很快,房企资金在现在银行政策压力下,房企的资金是日趋收紧的,在销售阶段可以拿到更多的资金,也会有这样的一个原因。就像我们现在在杭州,在绍兴有些项目,现在目前在销售阶段也是跟用户绑定房价这样一个方式来做销售,如果你在我这部分精装的产品选择上交一个五千块,实际上这个成本是在明年下半年才会产生,所以这一块对房企改善资金链有一定的帮助。跟国家调控一些公寓类的项目都有很大关系,我们自己在上海的一些项目,也会出现国家要求我们也没法卖,同时把这些产品里的夹层部分都打掉,再开始进行下一步的销售。因为我们也不知道这些政策的持久性到底有多长,因为在近期一个月之前有些城市的商办的部分政策上有一定的松动的,对于精装修比例的提升来讲,现在自从前几年的各个地块批地的情况来看,首先增加的是装备式建筑的比例增加,有些项目我们看这个装备比例有些四五十的也有,最高的七八十的也有,以至于我们有些项目不仅仅是在尝试一些现场的施工,甚至有些道路都采用一些装备式。我们现在在上海还有杭州城市拿地,拿到地之后上面写着要求政策出售的是70%75%的比例的要求做精装交付的,第三点的话就是像前几年比较容易做的一些行为,现在很难做了。地产公司应对策略,第一个抓一线城市圈的外溢效应,像以金地为例,这样的一个城市来做,比方说杭州现在的临安,除了这些以外,强二线城市,武汉长沙重庆,现在我们拿地的比例也是越来越大,像今年到现在我们在武汉已经交付的这个房量,是接近七千套,长沙的话可能在四五千套左右。以前重庆我们没有分公司,现在短期内我们也拿了两块的地。第三个通过因为现在限购限价的政策,所以我们现在房企在销售的时候,肯定是尽量会想办法去正常的政府的限价之外,再拿一些利润回来。像武汉这一类城市,一旦把规则明确的时候,基本上现在包括我们自己的楼盘,还有包括同业的楼盘,在下半年,以前都是规划的毛坯交付的项目,现在都变成了精装修交付,因为我们自己协调有收购过来的公司,部分的公寓项目,有些体量比较大的,我们也尝试部分的情况去做自营,这样的话就是这一部分公寓项目,以前销售的时候都是毛坯项目来做销售的,但是自持的部分肯定做好精装以后才做出租。

    第一个是地产公司,这个其实有点负面的,但是实际是这样的,一线的地产公司虽然有自己完整的设计研发团队,有比较标准化程度很高的产品,不管是恒大万科的公司还是像金地还是地方性龙头的企业都用自己的精装标准,但是这些标准是否满足于我们现在的用户需求,我认为是不够的,因为随着一些限卖的政策,就是以前我住一个房子,我过两年我把它卖掉,然后换一个更大的,这个情况经常都会产生,但是现在一旦限售之后,因为我们自己本身家装的本身也做,所以客户提出的需求是我现在是两人世界,我可以住在这个房子里,虽然我买的三室一厅,就是这个需求在一两年前还没有,但是现在我们在一些具体的项目做预售的时候这个需求已经很高了,就是这些对单一的项目,你固定的户型未来几年对这个客户是否可以再去拓展,还是有更多的这个父母养老需求的时候,在这些我们之前的一些各类标准里面的话都是缺乏一些考虑的,也是这个现在我们有些东西仅仅靠精装修部分的设计还有施工,可能难以改变的这一类问题。

    第二个成本导向。凡是销售的好的项目都是跟房价绑在一起的项目,凡是我们做预售不好的项目,是没有跟房价绑在一起,因为为什么呢?地产公司的销售导向,虽然我总共两千套,我这一期就卖两百套,我现场赶快把这两百组全部卖掉,这是我们的销售导向,客户想的是我这一个能不能抢上,我们这边想的是能不能卖毛坯房的时候同时做一个销售,这是非常分裂的一个事情。最后一个欠缺客户导向,我自己作为一个就是设计院,因为我父母都是设计院的,到现在我那些发小们,现在很多的三十六七到四十岁之间的各个设计的这帮人,我问他一些我们的一些家居,户装家居的一些模数,也会谈到各个设备,装空调,你这些接驳是放在哪里,因为我们也会看一些装备室的批量精装的业务,跟你之前的正常的这个室内和室外的这个预留的厚度其实是不一样的,怎么样满足甲方成本上的要求,其实真正对客户的起码在室内的人居环境当中所需要的考虑都是不足的,这是第二点。

    第三点标准存在很大差异,我们外边也有很多铝模板的标准,到了交付的时候,这个吊顶还有包括墙面的平整度还有高差,实际就差的太多了,别说这个后面,我们能不能考虑一些工厂化生产,比方说如果现场交付面没有任何问题,我们也能保证瓷砖完成面没有任何问题,虽然我是长期的都在做装修管理的工作,但是自从来了金地之后,如果在土建阶段对你施工的交付标准达不到一定要求的时候,我们后面的很多定制精装的一些设想,真的仅仅是设想,完全实现不了。

    第四个是一线房企以外的房地产公司缺乏精装标准,不管是排名前十也好还是百强也好,这些地产企业到底做了多少业务,但是在各地的地方性的地产公司,还有包括一些小的一年只做几十个亿,一百个亿的地产公司来讲,都是缺乏内部精装标准,每一个项目里拿到的时候,看到他们刚开始做这个经营规划,都是根据售价倒推成本多少钱。

    这一类想做2C业务一定要有属地化属性的,即便是做了这些城市,但是肯定觉得也是力不从心,把这一类一线企业的项目资源共享甚至开放出来,甚至有更多的合作伙伴帮我们把一些落地的事情做执行,不管是通过合资公司的形式也好,靠单一企业来讲你总有自己企业的发展的这个速度的瓶颈,我做的再多,我今年做两三个亿,明年做十几个亿的时候肯定产生各种各样的问题,这样的话对这一类的精装服务企业的要求我觉得第一个要具备这个户型设计和研发能力,除此之外最好了解地产的这些项目的这个在前期的策划的原理,能够做一个完整的一个项目策划咨询到设计管理到实现的这样一个团队比较合适,如果不从设计入手,你后面的一些精装的具体的一些实施的话就完全没有办法放进来,第二个是具备主材材料采购的和安装一体化的安装能力,以往传统的一些公装的公司都相对来说比较欠缺的,对主材类的采购,还有包括一体化的服务能力,我们现在自己的项目虽然做的不是很多,但是我也是在深圳还有这个昆明一些项目,现在开始做,不仅仅是做设计施工,同时把主材也完全的纳入我们合同里来。第三个是新一代企业的一个信息化管理能力,也就是说我们现在不仅仅是有这个BIM软件,一些公司甚至有自己研发的ERP系统,真正能够使一线的每一个施工人员对每一个项目现场的每一户里都有一个实施的数据的统计,还有一个工期的把握能力,我觉得现在都做不到,如果我们想做除了批量完全一模一样的批量装修以外,我也知道我们在座的很多行业里同行也在一些项目里做了三种,其实仅仅三种风格让用户可选,已经把自己忙到吐血,因为虽然是三种风格,但是实际上正常的你一个项目里十几个户型很正常,一排列组合,你自己没有订单处理能力,把这个定单如果不做这么大量的两千户三千户,真正做到信息化,做到订单处理能力的时候,我们后面的这个配合上都会出很多问题,真的是非常痛苦,以前金地公司在四五年之前精装修比例只有百分之十几,这两三年提高到50%左右,在未来两三年的时间里精装修化比例再到80%以上,意味着以前做的都是百分之六七十的话,这些中高端楼盘上,现在对这个定制精装的要求,不光是对定制精装的要求了,帮你完成这个大量的施工,到了三四千块钱以上的时候你会发现什么呢?这个城市里我一年两年到三个项目,甚至只有一两个施工队伍或者公司跟我们配合的很好,另外两三个都是听天由命。

    定制精装的思考,我简单的讲几句,最重要的一点就是,因为我个人是在前面有几年的时间其实不在做这个精装修,我2010年去上海看一个大仓库,面积很大,还是采用传统的仓库的货架分裂,然后每一单一个人推着车,拿着篮子这样的一个形式做电商的一个仓库和配送的这样一个服务,之前是在阿里工作,所以双十一这样的一些项目,一年一年的在冲击着这一部分市场,三年以后去还是同样的仓库,我看到的是一个什么状态呢?它的所有的货架不分编号,分一个一个小隔,你有什么货,你找一个格上架就行了现场做扫码,你如果想配货是怎么配的,有你的动线设计,仓库里走一遍的时候,你可能配了四十单或者五十单,同样的仓库,同样的面积,然后一天的最高峰赶上双十一的时候,这个仓库面积并没有变,只是它的信息化水平做了改变,它的流程做了改变,这个看起来不是很难的事情,完全是这两三年前没有想到的。我们一模一样的装修,赶上三个风格我们是不是定制精装,如果再多一点,如果在这一个楼盘里两千户每家都不一样的时候,我们有没有可能像我看到的这样一个仓库的解决方案,去把它做每一户都不一样的交付。真正落地交付的时候,我们能不能在施工管理上,在材料的配合上,用同样的思路,达到每一户都不一样的这样的交付状态。如果从客户的角度来讲,除了这些项目的验房测量,除了你正常的装修,材料的配送家具以外,还有没有其他的服务,是你可以提供用户需要的,能够通过你的服务宽度来增加更多的客户黏性,而不仅仅靠我现在卖定制精装跟房价绑定在一起用户才选我,是要跟一户一户小业主谈的时候,是不是我们要在这方面做更多的考虑。第四个定制精装需要供应链支持,是不是在同样的一个小区里不同用户里面不同的订单不同的商品还能够做到统一的发货,达到入户的时候每一户里面的材料是不一样的,也许我们可以通过第三方的专业公司来做,但是目前在这一块行业里基本上就是一个空白。第五个标准化和个性化的界限,也就是我们现在这个大家都讲到标准化,但是每一又想要做个性化,落实到每一个项目的时候,我们在工艺上是否做标准化,我们在每一个设计界面上做标准化,还是我们要用一个什么样的方式来去分别这两个界限,这现在也是我在做最新的产品研发的时候,比较痛苦的方面。我们在商品房销售的时候,如果同时做定制精装的销售,是否可以通过我们的地产公司销售员完成工作,我们定制精装的实施,是通过一个项目,把这个两三千套房子一百人以上的实施团队才能把定制精装实施下来。我的分享就结束了,谢谢大家。

【许瑞】在座参会嘉宾,认为今天这个演讲有收获的请举个手,几乎100%。确实,从我本人来讲,今天下午六个大咖做了干货演讲,我们用掌声送给六位演讲嘉宾好不好,谢谢他们干货的分享。今天关于定制精装的论坛到这里,谢谢大家。

附上篇链接:http://news.shijiee.com/2017-08/9412.htm

编辑: 全良丹Nasa
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